房屋增貸是什麼？流程、利率與提升增貸成功率的秘訣一次看

房屋增貸是什麼？房貸增貸優缺點有哪些？

人生的清單很長很豐富，有夢想、有家庭、有美好的小日子，每一項除了自己努力實現外，也需要好的資金支援。

當面臨資金缺口，我們有很多貸款選擇，像是車子貸款、信用貸款，不過如果你剛好名下有房子，不妨善用房產價值，選擇利率較低、成本較少的「房屋增貸」，滿足你的需求。

（一）房屋增貸是什麼？

「房屋增貸」是指原本已經向銀行申請一筆房屋貸款，當房子價值提升，你也已經還了一段時間的本金後，就可以把增值的空間再拿去向銀行申請一筆新的貸款，也就是「增貸」，將房子的價值轉換成現金流。

你可以向原本的銀行申請增貸，也可以把房貸轉到其他機構，同時提高貸款額度（也就是所謂的「轉增貸」），讓資金運用更靈活。

相較個人信貸或車貸，房屋增貸的還款年限較長，且因為有不動產抵押，利率相對親民，成為不少人追求低負擔、彈性運用大筆資金的優先考慮方案。

（二）房屋增貸優缺點整理

🚩房屋增貸優點

• 大額資金不受限：不同於信用貸款侷限在「月收入 22 倍」的額度上限，房屋增貸主要參考的是房屋剩餘價值，代表即便資金需求較大，增貸仍然能夠提供遠高於信貸的貸款額度。

• 利率親民、審核快速：因為有房屋作為抵押，銀行風險較低，利率通常接近房貸水準，也比信貸或車貸更優惠。若向原銀行申請，憑著過往良好紀錄，審核與撥款也會更快速。

• 還款期限長、平攤壓力小：房屋增貸的還款年限與一般房貸接近，平均可達 20 年，長年分批攤還、每月需要支付的本息少了一些，減輕日常生活的現金流壓力。

• 手續費負擔相對較輕：將貸款轉移到新銀行的「轉貸」得支付代書費、塗銷費及政府規費，直接向原銀行辦理增貸的手續費會更低廉，能省下不少行政成本。

🚩房屋增貸缺點

• 審核機制嚴格：銀行在審理增貸時，非常看重「原房貸」的還款表現，假如曾有遲繳紀錄或近期負債比過高，就算房屋有增值潛力，銀行也可能採取嚴格的核貸標準。

• 利息支出無法折抵所得稅：根據規定，所得稅的「購屋借款利息列舉扣除額」僅限於針對購置自用住宅用途所產生的原始利息。房屋增貸所產生的利息，由於不屬於最初的購屋用途，在申報綜合所得稅時是無法列入扣除額的喔！

• 雙重還款壓力需謹慎考量：辦理增貸後，貸款人需同時承擔「原房貸」與「增貸部分」2 筆支出，資金規劃上要特別留意，避免造成財務壓力。

房屋增貸試算怎麼做？房屋增貸利率、額度怎麼算？

（一）房屋增貸利率和額度怎麼評估？

1. 房屋增貸利率

銀行的房子增貸利率範圍通常介於 1.5～3%，相較於 3～5% 的車貸利率比較低。如果是向融資公司或其他民間公司申請房貸增貸，利率就會相對比較高，較為適合短期周轉。

2. 房屋增貸額度

影響房屋增貸額度最關鍵的因素是「房產價值」，申請房屋增貸，銀行通常會進行重新鑑價，再次評估貸款成數，如果房產上漲就意味申貸額度變高，相反的，如果房價下跌，可能就無法增貸。

目前銀行普遍貸款成數落在最高鑑價的 80～85%，以房貸成數 85% 為例，房屋市價為 1,000 萬，最高可以貸到 850 萬。

不過實際上除了評估房產價值，銀行和其他貸款公司也會評估貸款人的還款能力、信用評分、負債比，以及前一筆貸款的本金還款額度，調整房屋增貸的額度。

（二）為什麼要做房屋增貸試算？

可能有些人會好奇，房屋貸款試算又不一定準，為什麼還要做房屋增貸試算？

這是因為房屋增貸的總支出不只有利息和本金，還包含鑑價徵信費、代書費、地政規費與銀行的開辦費等，加總起來也是不小的金額。

由於每間銀行的收費項目不一樣，因此，我們可以透過試算，將各種房屋增貸費用納入計算之中，透過這種方式評估可以讓自己更了解市場行情，並且預估最接近實際的支出。

👍推薦 OK 忠訓的房屋增貸試算服務，幫助你更好掌握金流走向！

我也想申請房屋增貸！房屋增貸條件有哪些？

看完房屋增貸整體介紹，是不是很好奇自己能否申請房屋增貸，以下就用簡單清晰的列點，幫大家整理出房子增貸條件是什麼、以及房屋增貸準備資料有哪些！

（一）房屋增貸條件

• 申請人年齡須介於 20～65 歲，為民法上的完全行為能力人
• 原房貸的繳款紀錄優良，沒有欠繳、遲還紀錄
• 信用評分良好，最好維持在 600 分以上
• 是否可以提出財力證明，如薪資證明、有價證券等
• 房屋仍有增值空間

（二）房屋增貸文件

• 申貸人的身分證影本
• 房屋增貸申請書
• 土地與建物登記謄本或所有權狀影本
• 薪資證明或收入證明資料
• 其他財力證明資料
• 近半年的房貸繳款證明

（三）為什麼房屋增貸審核沒通過？房屋增貸申請不通過的 8 大原因

申請房屋增貸為什麼送件後卻沒有審核通過呢？以下幾種原因是可能申請不過的理由：

1. 申請貸款的金額超過了已經償還的房貸金額
2. 房貸尚未還到本金，還在寬限期中
3. 房價下跌導致房屋的價值下降，或是房屋經過金融機構鑑價後認為無增貸空間
4. 近期有辦理貸款或其他借貸（車貸、信貸等等）
5. 有使用信用卡預借現金的借款方式
6. 負債比過高，債務總額超過平均月收入的 22 倍
7. 職業收入不穩定，或是沒有工作證明自己有收入
8. 信用狀況不佳，曾有許多貸款遲繳的紀錄，或是信用分數過低

（四）申請房屋增貸前的注意事項有哪些？

在申請房屋增貸之前，有哪些注意事項是要先確認的呢？上述有提到可能導致申請房屋增貸不通過的理由，以下這 3 點注意事項有先防範的話，房屋增貸的申請通過率也有機會上升喔！

1. 保持房屋整潔乾淨

房屋增貸其中一個審核不通過的原因，即是金融機構認為房屋沒有增貸的空間。建議可以在申請增貸前將家裡整理乾淨，例如家具的擺設、壁癌處理等，保持通風且屋內明亮，也有機會提高鑑價的金額喔！

2.提高信用評分、個人財力

假如自己的信用評分過低，金融機構可能會認為你沒有能力償還貸款。在申請增貸前可以調整自己的財力狀況，例如在申請增貸的前 1 年開始，每個月按時償還貸款，且沒有任何遲繳紀錄，以及在 1 年內不要再申請其他任何類型的貸款。並向公司或銀行申請自己的工作收入證明，皆可以提高增貸申請通過的機會。

3.房屋增貸額度容易受限

要注意的是，房屋可貸款的額度是依照房屋價值衡量。假如房屋增值幅度不高，本金償還金額太低，通常房屋增貸申請的通過率就會降低。

申請房屋增貸要多久？房屋增貸流程介紹

一般銀行的房屋增貸審核時間需要約 1～2 週，詳細的房屋增貸流程包含以下 6 個步驟：

1. 提出申請：申貸人備妥文件提交至銀行或貸款公司。
2. 房屋鑑價：銀行和貸款公司會派人評估房屋的地段、坪數、附近的生活機能和嫌惡設施，鑑定房屋目前的市值。
3. 審核：銀行和貸款公司會審核申貸人的條件，像是還款狀況、信用評分、負債比、財務條件，決定是否核貸，並且決定核貸利率及額度。
4. 簽約對保：申貸人與銀行簽約，確認同意相關條件。
5. 設定抵押：對保完成後，申貸人需至地政事務所辦理抵押權，金額設定為 1.2 倍。
6. 撥款：確定抵押權設定成功後，就會撥款至指定帳戶。

房屋增貸與二胎房貸差在哪？

面對高房價的社會，申請房屋貸款已是稀鬆平常。但你知道嗎？房貸除了剛剛提到的原屋貸款、房屋增貸，其實還有「二胎房貸」這個途徑。對於剛接觸貸款的人來說，常常搞不清楚差別在哪裡，以下就用簡單的表格，帶你快速了解 2 種貸款的差異！

另一方面，二胎房貸本身還可以衍伸出二胎房屋增貸、二胎房屋轉貸，概念等同於上方房貸的做法。

那麼假如自己手中有許多貸款中的房地產，在急需用錢的情況下，該如何考慮借貸方案的順序呢？建議首先考量房屋增貸、再來評估二胎房貸，無論是利率、還款年限都更友善！

常見問題 Q&A！解答 3 個常見的房屋增貸注意事項

（一）房屋增貸年限有多久？

跟房貸一樣，房屋增貸的還款年限比較長，最短 1 年，最長可達 30 年，可說是減輕經濟負擔的好方法。此外，房屋增貸和原屋貸款一樣，享有寬限期，也就是寬限期規定的時間內，可以只償還利息不還本金，適合前期手頭比較緊的人。

但是仍然要注意寬限期結束後，就立刻需要償還本金，月付金會變高，所以需要隨時留意自己經濟狀況喔！

（二）房子剛買可以增貸嗎？

答案是不一定，通常需要依照申貸管道決定。

如果是想向銀行申辦房屋增貸，建議要還款至少 2 年後再申請，銀行比較容易判斷你的還款能力和信用，如果房貸有寬限期，建議於寬限期結束後至少繳滿 2 年本金，比較不會被銀行婉拒。

相反的，如果是向民間的融資公司申貸，由於審核條件較為寬鬆，限制比較少，只要房子具備價值，有機會可以立即申請房子增貸。

（三）怎麼提升房屋增貸的成功率？

由於銀行的作風比較保守，想要提升銀行核貸率，除了確保自己滿足上述的審核條件，準備申請前還可以注意以下 4 點：

• 近期沒有連續申貸的紀錄：申貸時銀行會看徵聯紀錄，如果 3 個月內申貸超過 3 次會影響信用評分，降低銀行核貸的意願。
• 留意負債比：如果手上的貸款數量太多，負債比過高，銀行容易懷疑申貸人的還款能力。
• 增貸資金用途：由於這幾年政府政策有意減少炒房，如果是想透過房屋增貸再買另一棟房子，銀行為配合政策，審核上會較為嚴格，近年來的過件率變得很低。
• 加購房貸壽險：房貸壽險會保障申貸人的還款能力，即便身故都會有一筆保險償還房貸，加一層保障能提高銀行的信任度。

哪間銀行房屋增貸最好？找專業貸款顧問幫你 1 次搞定！

適合隔壁老王的銀行貸款，不一定適合你，優惠利率也不一定人人都拿得到，這是因為每一個人的條件不一樣，但是要一邊評估市面上上千個方案，一邊釐清自己的財務狀況，花 3 天 3 夜腦袋瓜真的都不夠用。

👍推薦 OK 忠訓國際！讓專業貸款顧問幫你解決疑難雜症！

OK 忠訓提供...

• 實體+網路服務，全程專人一對一顧問諮詢，服務流程通過認證 ISO9001，專業、安全、有保障。
• 取得 ISO27001 資訊安全管理認證，大家的個資安全由我們把關。
• 以人為本的企業態度，不強迫推銷、不隨意送件，而是好好理解個人需求，真心為客戶考量。
• 多年豐富經驗，幫助過許多自己申貸失敗的人，成功重新申辦貸款，諮詢超過百萬人人次。
• 利用專利數位平台，快速與多家金融機構進行方案比對，用數據為客戶取得最佳貸款方案。

房屋增貸常見問題

Q：什麼是房屋增貸？

房屋增貸是指已經有房貸的房屋主人，再次申請額外的房貸，用於繼續購置房產或解決其他經濟需求。

Q：房屋增貸的申請條件是什麼？

通常須要提供有效的房產證明、還款能力證明、收入證明等文件，並需要符合銀行或金融機構的還款能力要求。

Q：房屋增貸的利率是否高於一般房貸？

通常房屋增貸的利率會高於一般房貸，因為風險較高。

Q：房屋增貸需要提供什麼文件？

通常需要提供身份證明、房產證明、還款能力證明、收入證明等文件。

Q：房屋增貸是否會影響信用狀況？

如果申請人還款能力不足，可能會影響信用狀況。因此建議在申請之前仔細考慮自己的經濟狀況。

Q：房屋增貸是否需要擔保人？

通常不需要擔保人，但銀行有時會要求提供擔保人以確保還款能力。

Q：房屋增貸的還款期限是多久？

通常銀行提供的還款期限為 1 年至 30 年不等，具體期限取決於銀行的要求及申請人的還款能力。

Q：房屋增貸是否可以用於生意經營或消費？

通常房屋增貸只能用於房產購置或維修等目的，不能用於生意經營或消費。

Q：房屋增貸是否需要繳納手續費？

通常銀行會收取一定的手續費。建議在申請之前向銀行確認手續費的具體金額。

Q：房屋增貸是否會影響房產的所有權？

通常不會影響房產的所有權，但視乎各銀行或金融機構的要求及條件而有所不同。

想要善用房屋價值提升生活品質嗎？歡迎聯絡 OK 忠訓，免費做一對一諮詢，讓我們幫你解決資金煩惱！