二胎房貸是什麼?房屋二胎大公開,教你申請利率怎麼算

二胎房貸是什麼?房屋二胎大公開,教你申請利率怎麼算

2023-01-31更新

2022-10-17發佈

二胎房貸是什麼?房屋二胎大公開,教你申請利率怎麼算

二胎房貸是什麼?房屋二胎大公開,教你申請利率怎麼算
房貸

# 二胎房貸

二胎房貸是什麼?房屋二胎好通過嗎?申請二胎房屋貸款該注意什麼?本文詳細帶你試算房貸二胎利率以及介紹二胎房貸條件、房屋二胎流程,最後跟你說房屋二胎的陷阱和推薦的貸款顧問,讓你不踩雷!

什麼是二胎房貸?房屋一二胎又是什麼意思?

房屋貸款已經很複雜了,但房子二胎又是什麼意思?感覺水很深,會不會很危險?其實二胎房貸屬於比較進階的資金周轉方式,確實有許多要注意的地方,以下就為大家詳細介紹!

(一)房屋二胎是什麼?

房屋二胎的「胎」來自日治時期不動產物權之一的「胎權」,類似於現在的抵押權。因此,二胎也稱為二順位房貸、次順位貸款。

房屋二胎意思是購買房屋已經借了房貸,設定第一順位的抵押權,再將同一棟房產抵押給另一間銀行或貸款公司,申請第二個房屋貸款。

由於第二順位的銀行或貸款公司承擔的風險較高,因此,二胎貸款的利率通常比較高,適合「短期週轉」來使用,並且銀行的審核條件更為嚴格

二胎房貸是什麼?

(二)一般房屋貸款vs二胎貸款,兩者差在哪?

比較項目房屋貸款二胎房屋貸款
擔保品房屋房屋
年利率1-3%起7-14%起
貸款額度房屋市價5-8成(依照房屋條件鑑價)最高500萬(依照房屋的殘值估價)
還款年限20-30年7-15年
特色
  • 有寬限期
  • 可以抵稅
  • 利率較低
  • 首購族有優待利率
  • 無寬限期
  • 審核條件嚴格
  • 貸款額度會有限制
  • 替代信用貸款的方案之一
  • 二胎房貸利率怎麼算?房屋二胎可以貸多少?

    上述提到二胎房貸的利率比較高,但是究竟高多少?主要提供二胎房貸的管道有2種,一個是銀行,另一個是民間貸款公司,但是哪個貸款管道利率比較低?各自的優缺點是什麼?這裡一次幫你比較清楚!

    (一)銀行vs民間貸款公司,二胎房貸利率比較

    二胎房貸管道比一比:銀行、融資公司、代書

    銀行

    銀行房屋二胎的利率比一般房貸高,這主要是因為銀行處於第二順位抵押權,也就是說如果未來房屋拍賣時,要等第一順位的房屋貸款清償後,第二順位的銀行才有錢拿,錢可能會收不回來,保障相對比較少。

    由於銀行必須承擔較高的風險,目前僅10間銀行願意辦理二胎房貸,並且銀行的條件審核會更嚴格,很看重信用評分,成功核貸的機率不高。

    普遍銀行二胎利率約落在3-14%之間,比一般房貸高,又比信用貸款和民間公司的二胎房貸略低一點,因此,有些人會將二胎房貸視為取代信用貸款的方式之一。

    民間貸款公司

    相較於上述的銀行,民間貸款公司通常審核標準較寬鬆,撥款速度更快,但是民間的房屋二胎利率會比銀行高。辦理二胎房貸的民間公司主要有2種,分別為融資公司、代書,以下就為大家介紹各自的特色。

    融資公司

    融資公司規模有分大小,上市的融資公司整體服務與銀行相似,規定較為嚴謹,比較不會出現上述問題,二胎利率範圍約在7-14%,二胎額度最高達500萬元,審核較為寬鬆,撥款速度更快。

    代書

    市面上代書二胎房貸的數量最多,但由於相關法律規範不夠嚴謹,普遍風險會更高,利率是三者之中最高,浮動範圍差距很大,落在18-36%之間,這樣的二胎利息並非一般人可以負擔。

    此外,如果沒有謹慎篩選商譽優良的代書,有可能會找到高利貸集團,遇到暴力討債,讓人身安全陷入危險。

    (二)二胎額度最高多少?

    二胎房貸額度與一般購屋房貸不同,多半會設定額度上限,貸款額度是根據房屋的殘餘價值、個人信用去做評估,通常民間二胎房屋額度會高於銀行的二胎房貸。

    房屋二胎貸款額度=抵押權設定金額-第1次貸款金額

    📢房屋二胎試算示範:

    假設購買市價1,000萬的房產,第一次房屋貸款成功貸到700萬元,而第一順位的抵押權設定金額通常為貸款金額的1.2倍,抵押權設定金額為840萬元。

    如果在不需要重新房屋鑑價的情況下,房屋所有權人可以再次將房產抵押給貸款公司,貸款剩下的額度,即1,000萬元減掉840萬元,剩下的160萬元就是二胎房貸最高額度。

    ⏰這邊要注意,實務上很難在成功拿到一筆房貸後,立刻申請二胎房貸,通常還是會等到寬限期結束後,繳滿本金1年以上,之後申請二胎房貸才比較不會被婉拒喔!

    房屋二胎條件高嗎?什麼人需要申請二胎房貸?

    走跳在社會上,難免會遇到臨時需要資金周轉的時候,但是借錢周轉的方法很多,確切哪些情況適合申請二胎房貸呢?以下就為大家一一說明!

    (一)錢不夠只能選二胎房貸嗎?什麼人需要申請二胎房貸?

    如果銀行提供貸款金額不足時,其實一共有4種方法可以選擇。

    1. 信用貸款

    申請人不需提供抵押品,銀行或是貸款公司會評估申請人的信用紀錄、還款能力,提供資金供借款人周轉,但是對於信用審核較為嚴格,利率較二胎房貸高

    2. 房屋增貸

    先前成功申請到一筆房屋貸款,在償還一定比例的本金後,申請人能向同一間銀行或貸款公司,以同一棟房產作為抵押,再申請一筆房屋貸款,如果信用良好,還款紀錄優秀,就有機會貸到同樣優惠的利率貸款

    3. 房屋轉增貸

    將原本的房屋貸款轉移到新的銀行,新的銀行會重新鑑價,提供更高額度的貸款,不過轉增貸的審核仍然會看信用紀錄,建議要評分要在600分以上,核貸率才會比較高。

    4. 二胎房貸

    手上已經有一筆房屋貸款,保留既有的房屋貸款,向第2間銀行或貸款公司,用同一棟房產作為抵押,申請第2筆貸款,利率介於信用貸款與房屋增貸之間。

    適合的對象包含:

    • 信用評分偏低:過往有輕微信用瑕疵、沒有任何信用紀錄,由於信用評分偏低,導致難以申請信用貸款,或信貸利率太高,這種情況就適合改申請二胎房貸。
    • 負債比過高:負債比超過月收入22倍,無法申請信用貸款,也適合申請二胎房貸。
    • 沒有薪資證明:沒有薪水證明、收入浮動、只收現金作為收入者,例如打零工、小攤販、自由業工作者等。
    • 房屋增貸未通過:如果向同一間銀行申請增貸被拒絕、額度太低,也可以考慮轉而向另一間銀行申請二胎房貸。

    (二)房子二胎條件有哪些?

    二胎房貸條件可以分為共同必備條件,以及不同貸款管道的審核條件進行討論,以下會介紹最常見的銀行和融資公司審核條件,幫大家一次整理清楚!

    【必備的二胎房貸條件】

    • 申請人為中華民國國民身分,並且年齡介在20-65歲,為完全行為能力人。
    • 手上擁有房產。
    • 房屋仍然有殘值,具備增貸的空間。

    【銀行二胎房貸條件】

    由於債權清償的順序較低,銀行對於房子二胎條件審核會更加嚴格,為了減少申貸後無法還款的風險,大部分銀行都會要求屋主在寬待期結束後繳滿本金1年以上。因此,如果具備以下4項條件,就有很高的機率會被銀行婉拒。

    容易無法通過銀行二胎房貸審核的條件:

    • 收入不穩定或是不具備有效財力證明者。
    • 近期已有成功增貸、轉增貸紀錄,或者負債比高於22倍者。
    • 信用紀錄有疑慮,3個月內增加超過3筆聯徵紀錄,或曾有債務協商紀錄。
    • 有詐騙犯罪紀錄被列為警示帳戶。

    【融資公司二胎房貸條件】

    相比銀行,融資公司的條件審核更為寬鬆,只要房產仍保有增貸空間,申請人不一定需要檢附收入證明,對於負債比、有無增貸也不會太要求,都可以順利申請二胎房貸,撥款速度也很快,部分公司提供7天內撥款的服務。

    房屋二胎流程怎麼準備?文件準備、流程一次看懂

    需要資金,卻很怕跑銀行、跑融資公司嗎?別擔心,這裡帶你了解實際流程,讓你去到現場時,不會腦袋空空被人牽著鼻子走,更能了解現場狀況!

    (一)房屋二胎準備資料有哪些?

    • 申請人身分證正本
    • 個人印鑑章、印鑑證明
    • 所得與財力證明
    • 土地、建物所有權狀正本
    • 土地登記申請書
    • 抵押權設定契約書正、副本各1份

    (二)二胎房貸申請流程

    銀行的二胎房貸,辦理時間大約2週左右;融資公司二胎房貸則只要3-5天。

    • 準備申請文件:備齊所有文件,向銀行或貸款公司提出二胎房貸申請。
    • 估價:銀行或貸款公司,針對房屋現況評估價值,判斷是否有增貸空間。
    • 審核:針對申請人的條件、房屋估價的審核結果,決定是否核貸,以及核定的利率、額度及還款期數等。
    • 對保簽約:貸款核准後,申請人確認相關的貸款條件並且簽約。
    • 抵押權設定:至地政機關設定第二順位抵押權。
    • 撥款:之後會將核貸款項撥入申請人指定帳戶。

    二胎房貸申請流程

    房屋二胎注意什麼才安全?3個常見的房屋二胎陷阱

    (一)陷阱1:代辦公司隨意送件

    網路上出現許多號稱擁有特殊管道的行銷公司,可以無視信用紀錄,取得優惠利率與待遇,這其實多半是騙人的廣告話術,實際上許多業者只是隨意送件,亂槍打鳥,無法針對財務問題根本,提供有效的解決建議。

    被隨意送件的後果,就是申請人平白無故增加徵聯紀錄,反而使得信用下降,導致後續申貸變得困難重重,根本做不到宣傳效果,並且送件失敗,消費者也不會收到退費,可以說是賠了夫人又折兵。

    (二)陷阱2:超低利率可能是「月利率」

    許多民間公司會以超低的利率吸引客戶,又標榜不綁約,乍看會以為很優惠,但標示的利率很可能是「月利率」,而非銀行的「年利率」,實際上必須要乘以12倍,換算成年利率才能算出實際的總額。

    (三)陷阱3:小心非法貸款公司

    許多非法的民間公司都會利用二胎房貸的名義,收取高利貸,甚至出現暴力討債的問題,但由於是非法營利,通常非法業者不敢到政府登記在案,因此沒有營業場所,如果遇到約你在咖啡廳、餐廳談合約的公司,一定要多加留意,以免落入陷阱。

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    二胎房貸常見問題

    Q:什麼是二胎房貸?

    二胎房貸是指在已經有一筆房貸的情況下,再次申請房貸獲得資金的過程。

    Q:二胎房貸的申請條件是什麼?

    通常銀行會要求申請人具備一定的經濟實力,並且需要提供有效的收入證明和房產證明。

    Q:二胎房貸的利率是否高於一般房貸?

    通常二胎房貸的利率會高於一般房貸,但因銀行不同會有所差異。

    Q:二胎房貸需要提供什麼文件?

    通常需要提供身份證明、收入證明、房產證明、還款能力證明等文件。

    Q:二胎房貸是否會影響還款能力?

    如果申請人還款能力不足,可能會影響還款能力。因此建議在申請之前仔細考慮自己的經濟狀況。

    Q:二胎房貸是否需要擔保人?

    通常銀行會要求申請人提供擔保人,以確保還款能力。

    Q:二胎房貸的還款期限是多久?

    通常銀行提供的還款期限為15年至30年不等。

    Q:二胎房貸是否可以用於購買二手房?

    一般銀行都允許用二胎房貸購買二手房,但需要滿足更高的收入及還款能力要求。

    Q:二胎房貸是否可以用於補貼貸款?

    一般銀行都允許用二胎房貸補貼貸款,但需要滿足銀行的相關要求。

    Q:申請二胎房貸是否需要繳納手續費?

    通常銀行會收取一定的手續費,申請人需要繳納。建議在申請之前向銀行確認手續費的具體金額。

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