房屋貸款利率怎麼算？輕鬆掌握房貸申請、利息計算與核貸關鍵！

房貸利率知多少？ 4 大房貸利率類型一次看

在深入比較各家銀行方案前，掌握利率的計算邏輯是新手的必修課。房屋貸款利率主要可從「利率是否隨市場浮動」以及「是否依還款區段計息」2 大差異來理解。前者決定了你的月付金是否會受央行升息影響，後者則關係到不同時期的加碼幅度是否一致。以下為大家逐一解析目前市場上最常見的 4 種房貸利率計算方式：

指數型房貸利率

指數型房貸利率是由「指標利率（基準利率）」加上「個人加碼利率」組成。指標利率是銀行的資金成本，通常參考國內多家大型銀行的定儲利率平均值，會隨央行升降息而機動調整；加碼利率則是銀行依據申貸人的信用與財務狀況所評估出的固定數值。這類貸款能反映目前市場利率現況，對申貸人而言資訊相對透明，是台灣最普遍的計息模式。

固定型房貸利率

固定型房貸利率的特色在於貸款期間皆依約定好的單一利率計息，完全不受市場升降息的干擾。雖然利息支出相對好預測，但銀行提供的初始利率通常會比指數型稍高，且在台灣長期維持固定利率的方案較為稀少。

一段式房貸利率

一段式房貸利率屬於指數型房貸的一種，強調貸款期間的「個人加碼利率」始終如一，僅指標利率隨市況機動調整。這種「一口價」的特性讓長期利息相對穩定，對於擁有長期固定收入、追求財務規劃透明度的白領族群非常合適。

分段式房貸利率

分段式房貸利率又被稱為「階梯型房貸」，會將還款期切分為 2～3 個階段，不同時期套用不同的加碼幅度，通常呈現前期低、後期高的階梯狀。此方案在初期能減輕還款負擔，但務必計算整體「總費用年百分率」來衡量實際成本是否划算。

4 種房貸利率特色與適合族群一覽表

房屋貸款利率試算好難？3 種常見的房屋貸款利息計算法

選擇房貸時，一定會考量利率高低，像是青年購屋貸款利率、公務員房屋貸款利率都比較優惠，但是只看房屋貸款利率做決定，很可能會讓你吃悶虧喔！這邊就帶你了解房屋貸款利率怎麼算，才能反應你最真實的經濟負擔。

本息平均攤還

每月繳款金額固定不變

又稱為「本利平均攤還」，將本金與預先算好的房屋貸款利息加在一起後，平均分攤於每個月，使每個月的償還金額都相同，不過，儘管金額看起來一樣，其實本金和利息佔比不同，前期利息佔比高，後期本金的佔比較高。

本息平均攤還的利息支出總額會比較高，但由於方便管理每月開銷，幫助財務規劃，也是目前最常見的貸款償還方式。

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本金平均攤還

每月繳款金額 = 固定本金 + 變動利息（由本金餘額計算）

本金平均在貸款期間償還，每期償還的本金均相同，但是隨著還款越多，尚未還清的本金越來越少，每期攤還的利息也會隨之降低。

整體來說，本金平均攤還的利息支出總額較低，但由於前期月付金的負擔比較大，需要留意自己的財務狀況是否能負擔這筆支出。

總費用年百分率（APR）

房貸除了要負擔本金和利息外，其實還要負擔其他的費用，例如銀行手續費、徵信作業費用、代書費、鑑價費、抵押權設定費等，其中光是銀行房貸的手續費就落在5,000-10,000元左右。

各式費用加總也佔據總支出的一定比例，如果只單純看利率，很容易就忽略一大筆支出，特別是對於首次買房的民眾，除了在乎首購房屋貸款利率的優惠，新手也要留意相關的辦理費用。

因此，評估貸款時應參考「總費用年百分率（APR）」，這項指標會將銀行收取的開辦費、帳管費等各項必要手續費與利息加總，並依照貸款年限平均分攤，計算出這筆借貸真正的「實質年利率」。透過 APR，申貸人能更明確衡量貸款成本，避免被表面上的低利率誘惑，卻在無形中支付了高額的隱藏費用。

以忠哥申辦 100 萬、分 7 年還款為例：

A 銀行：利率 2% 加上 10,000 元手續費

• 利息總成本：100 萬 × 2% × 7 年 = 140,000 元。
• 加上手續費總額：140,000 + 10,000 = 150,000 元。
• 平均每年負擔：150,000 / 7 ≈ 21,428 元。
• 試算後的APR為2.29%。

B 銀行：利率 2.2% 加上 1,000 元手續費

• 利息總成本：100 萬 × 2.2% × 7 年 = 154,000 元。
• 加上手續費總額：154,000 + 1,000 = 155,000 元。
• 平均每年負擔：155,000 / 7 ≈ 22,142 元。
• 換算APR則為2.23%。

以上的計算結果，代表B銀行雖然牌告利率較高，但實際負擔反而更低，是較好的選擇。

若想掌握不同方案的優劣，也可以利用金管會提供的APR試算工具，輸入個人方案資訊後，就能可獲得最接近真實情況的數據。

哪個房屋銀行貸款最划算？3招輕鬆通過銀行審核！

房屋銀行貸款推薦方案很多，許多房貸利率最低都標榜1.71%起，為什麼有些人拿到的銀行房貸利率比較低，而有些人比較高呢？其實除了做各家銀行的房貸利率比較，我們也需要了解銀行的審核機制，才能得到比較優惠的利率喔！

【銀行房貸審核4大標準】

1. 信用紀錄是否優良
2. 有無穩定職業
3. 有無財力證明
4. 房產價值

銀行會根據這4大標準，審核每個人的條件，條件不同核貸率就不同，可以得到的利率也會有所差異，以下就教你3個小步驟，教你怎麼提高過審率。

（一）第1招：培養好的信用紀錄

如果過去曾經有卡費欠繳、貸款欠繳、信用卡預借現金等經歷，都會在徵聯紀錄中留下紀錄，大大降低個人的信用評分，減少銀行貸款的意願，然而過與不及都不好，完全沒有信用紀錄的貸款小白，也會讓銀行難以評估個人信用，同樣也會影響核貸率。

對於一般上班族而言，累積良好信用的最簡單方式是長時間持有信用卡，並且養成準時繳卡費的好習慣，讓銀行知道你是擁有優質信用的客戶，也了解你有能力穩定還款，可以增加房貸審核的通過機率。

（二）第2招：選擇往來頻繁的銀行申貸

選擇房貸和信貸很像，可以先去平常有往來的銀行，例如薪轉戶、主要存款的帳戶等，查詢是否有優惠方案，許多銀行都會針對信用良好的舊戶提供不錯的優惠方案，甚至減少許多身分驗證流程喔！

（三）第3招：初步評估房屋的4個條件

銀行收到房貸申請時會注意房屋本身的條件，鑑定房屋本身是否有嚴重的問題，以降低銀行借貸的風險，如果條件不佳，除了利率會大大提升外，部分銀行甚至會婉拒房貸申請。以下就為大家整理4個高風險的房產條件：

1. 房屋地段不佳

• 附近是否有過多的嫌惡設施，例如高壓電塔、垃圾掩埋場等。
• 銀行會考量房屋是否處於黃金地段，以及附近地段的空屋率高不高。

2. 重大瑕疵房屋

• 海砂屋：含氯的海砂屋，鋼筋容易腐蝕，本身有結構安全的問題。
• 輻射屋：房屋鋼筋有輻射汙染，有健康方面的疑慮。
• 傾斜屋：建造時結構有問題，影響居住安危。
• 凶宅：未來比較難尋找下一個買家，銀行通常不予貸款。

3. 房屋坪數太小

• 坪數小於15坪的套房，通常也很難通過審核。

4. 屋齡過高

• 屋齡越高，銀行願意提供的貸款金額就會越少，甚至難以通過審核。
• 通常30年以上就會被定義為「老屋」，購買老屋自備款可能會提高，房貸利率也會比較高。

房屋貸款條件有限制嗎？房屋貸款流程怎麼跑？

（一）3個申請房屋貸款條件

• 申請人年齡須介於20-65歲，為民法上的完全行為能力人
• 申請人擁有良好的信用紀錄，並且未處於債務協商期間
• 申貸人擁有固定收入或相應的財務證明

（二）房屋貸款申請流程

Step 1 選擇合適方案

選擇適合的銀行申請，但是要注意千萬不要頻繁送件，以免留下太多徵聯紀錄，讓銀行誤會申請人有信用問題，除了會被提高利率外，還可能申請會遭到拒絕，因此，建議事前的功課和調查要做好，精準送件才是正解。

• 預計花費天數：1～3天

Step 2 房屋鑑價+條件審核

銀行收到申請後，就會前往房屋現場鑑價，針對房產條件、生活機能等進行評估，藉此評估申請人最高可以貸到的成數是多少。

接著，銀行還會審核申請人的財力證明文件，確認申請人的還款條件，並調查徵聯紀錄確保信用良好，之後就會根據申請人的狀況，決定核貸與否、利率及額度高低。

• 預計花費天數：2～7 天

Step 3 照會對保+簽約

銀行通過申請後就會打電話照會，與申請人做最終的身分確認，建議回答時要誠實，所有問題一律如實回答，千萬不要看網路謠傳怎麼回答容易通過審核，照會沒有什麼捷徑，如果說謊反而可以引起法律問題。

之後就會正式與銀行簽約，這邊再次提醒大家，簽署任何法律文件應仔細閱讀，因為簽下去就必須負擔法律責任。

• 預計花費天數：1～2 天

Step 4 抵押權設定

完成對保和簽約後，銀行就會對房屋進行「抵押權設定」，意思是如果未來債務人無法償還貸款，債權人（銀行）有權將房屋折價充抵債務。

想要設定抵押權需要持房屋權狀和土地權狀，至地政事務所辦理，通常抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍，例如房貸借了500萬，銀行就會將抵押權金額設定為600萬元。

• 預計花費天數：1～3 天

Step 5 撥款

完成上面5個步驟後，銀行就會將款項撥入指定帳戶，之後申請人需要按時還款就沒問題了！

• 預計花費天數：1～2 天

房屋貸款利率好高怎麼辦？教你 3 招降低月繳金的方法！

若因生活突發狀況急需周轉，或收入不穩導致房貸負擔沉重，除了想辦法節流之外，還能透過調整還款模式或活用資產來換取財務喘息的空間。以下整理出 3 種常見的應變對策，讓你減輕每月支出壓力：

申請房貸寬限期展延

寬限期是指在約定時間內「只付利息、暫不還本金」的緩衝機制，能讓每個月的現金流瞬間寬裕。雖然寬限期通常為 1～5 年，但若過往還款紀錄良好，即使原寬限期屆滿，仍有機會向銀行爭取展延。

• 優點：能大幅度降低當下的月付金負擔，是應對短期財務困境的快速工具。
• 缺點：寬限期結束後，由於必須在更短的時間內攤還本金，每月還款金額會明顯攀升，且總利息支出較多。

主動與銀行協商

當察覺每月還款已超出負荷時，建議誠實與原貸款銀行溝通，評估是否能透過變更合約條件來度過難關。

延長還款期限

將 20 年期調整為 30 年甚至 40 年，拉長分攤期以降低月繳額，有效減輕還款壓力，且不會對財務規劃造成太大負擔。

更改還款週期

詢問銀行是否能將月繳改為雙月繳或季繳，雖然銀行考量到風險與行政成本，未必會輕易同意，但仍不失為一項談判選項。

• 優點：直接從合約結構減壓，可以恢復日常生活的開銷水準。
• 缺點：還款年限拉長會累積更多利息總額；且頻繁協商可能讓銀行對你的還款能力產生疑慮，影響未來再次貸款的信用評分。

將資產靈活變現

若房屋仍有增值空間或已還款部分本金，可將房地產或交通工具轉化為流動資金，以應對眼前迫切的現金需求。

房屋增貸

房屋增貸是在原房貸已還款一定比例後，向原往來銀行申請增加額度。此方式通常審核較快，能取得與房貸相近的低利率資金，但額度受限於原銀行對剩餘本金的計算。

房屋轉增貸

將整筆房貸移轉至另一家銀行，並藉由重新鑑價來借出房屋增值的差額。雖然有機會爭取到更優渥的利率或年期，但需支付開辦費、代書費等轉貸成本。

二胎房貸

二胎房貸是在保留原房貸的基礎下，向第二家機構設定二順位抵押權以申請資金。雖然銀行對此類案件審核較嚴、承作意願較低，但透過融資管道可獲得較高額度且撥款速度較快。

汽機車貸款

汽機車貸款是以汽機車作為擔保物向貸款機構申請資金，適合作為短暫的應急方案。機車最高約可貸 30 萬元，汽車則約為 350 萬元，雖然額度不及房屋貸款，但能將既有資產轉為可運用的資金。

• 優點：不需變賣房車即可獲得大筆資金，讓既有資產的隱形價值被重複利用。
• 缺點：若申請人信用評分降低或負擔過重，核貸條件恐不理想，且辦理過程需支付鑑價、代書及各項手續規費。

不想再當房貸小白？申請房貸注意這2點關鍵名詞！

對於房屋貸款不熟悉的人，可能在網路上調查資料時，常常會看到2個似懂非懂的名詞，分別為「寬限期」、「成數」，以下就為大家介紹！

• 房屋貸款寬限期

寬限期通常2-3年，這段期間內，貸款人可以只還利息不還本金，可以幫助貸款人減輕初期還款的壓力，像是買房初期想要裝潢，選擇寬限期就會有所幫助。

不過，大家要注意寬限期雖然會減輕前期壓力，但是會變相擠壓本金償還的時間，等於寬限期一結束，每個月的經濟負擔就會突然加重很多。

因此，寬限期並不適合所有人，建議選擇寬限期之前，先計算寬限期結束後的月付金，評估自己的經濟條件，才不會被每個月沉重的房貸追著跑。

• 房貸成數

房貸成數就是申請人向銀行申貸時，銀行願意提供的貸款金額佔房屋價值的比例，舉例來說，銀行鑑定房屋價值為500萬，房貸成數8成，表示銀行願意提供400萬的貸款額度。

如果房屋價值越高，銀行願意提供的成數就越高，而房貸成數決定了頭期款要準備多少，如果房貸成數不夠，可能會讓自備頭期款的壓力過大，進而影響買房計畫。

因此，建議想要提高房貸成數，要多方比較銀行方案，選擇幾間待遇最好的銀行申請鑑定，或是如果擔心亂槍打鳥會影響信用的話，推薦找貸款理財顧問，由專業人員評估，幫助你找出解套方式，買到心儀的物件！

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房屋貸款常見 QA 一次看

Q：沒升息房貸利率就不會提升嗎？

不一定。房貸利率通常由「指標利率」加「個人加碼利率」組成，即使央行未宣布升息，若銀行設定的基準定儲利率調升，貸款者的繳息負擔仍會隨之增加。此外，分段式（階梯型）房貸進入後期，也會因加碼利率調高而導致整體利率上升。

Q：房屋貸款自備款需要多少？

一般首購族的核貸成數約 7～8 成，因此建議準備房價總額的 20%～30% 作為頭期款。此外，建議額外預留房價 10% 的資金，用來支付裝潢、契稅、代書費及其他規費，避免因房貸成數不如預期而產生資金缺口。

Q：申請房貸需要什麼文件？

申辦時須備妥雙證件、印章及買賣契約書影本，最關鍵的是還要準備能證明還款能力的財力證明文件，例如近半年的薪轉存摺、扣繳憑單或所得清單；若有不動產權狀、有價證券（如股票、基金）也可一併提供，以爭取更佳的成數與利率。

Q：申請房貸的風險有哪些？

主要風險在於「升息壓力」與「還款能力波動」。若選擇長年期貸款或寬限期，總利息支出會大幅增加；一旦寬限期結束，每月的還款額度會瞬間暴增。若不幸無法按時還款，房屋可能遭銀行拍賣，建議每月房貸支出不要超過家庭收入的 30%。

Q：為什麼房貸申請不過？

最常見原因包括個人信用瑕疵（如卡費遲繳）、財力證明不足導致還款評估不佳，或名下負債過高。此外，若房屋本身條件不佳（如屋齡過高、地段偏遠）或已被民間私人設定抵押，都會讓銀行基於擔保品價值不足而拒絕核貸。