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2023-11-13更新
2024房屋貸款試算｜房屋貸款利息計算、優惠條件總整理
# 房屋貸款
房屋貸款利率試算好難？房屋貸款怎麼貸最優惠？本文將介紹8間不同房屋銀行貸款利率比較，並告訴你如何計算房屋貸款利息並分享簡單公式給你，在最後也介紹房屋貸款申請流程、條件，讓想申請房貸的你掌握房貸眉角！
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房屋貸款知多少？一次搞懂房屋貸款種類怎麼分！
擁有溫馨的房子是許多人的夢想，為了實現夢想，許多會申請房屋貸款，但其實大部分的人並不知道，房屋貸款其實並不只有一種！以下就帶大家了解房屋貸款的分類，讓你不再是懵懂無知的房貸新手！
（二）常見的5個購屋貸款種類
我們常說的房屋貸款其實指的是購房貸款，而常見的房屋貸款種類一共有5種，每一種房貸的利率計算方式不同，適合的族群也不同，以下就幫大家快速整理劃重點！
1. 指數型
指數型房貸利率＝定儲利率指數＋個人加碼利率
這是目前台灣普遍市面上最常見的房貸方案，定儲利率指數會參考國內10大銀行的一年期定儲利率平均值，而個人加碼利率則是由銀行評估申請人的收入、擔保品等條件。
除了各大銀行方案外，目前我國政府也針對公務員房屋貸款提供「築巢優利貸」，同樣屬於機動計息，貸款額度最高可達房屋鑑價的85%，適用於中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工。
2. 固定型
固定型房貸利率＝固定利率指數（後期仍會浮動）
採取固定利率，每月繳固定金額，比較不受央行升息浮動的影響，目前台灣市面上比較少單純的固定型房貸，通常是前期採固定利率，後期利率仍然會跟著市場些微波動，但利息負擔不會增加太多。
3. 階梯型
階梯型房貸利率＝定儲利率指數＋個人加碼利率（3段式調高）
階梯型房貸的利率計算方式和指數型很相似，只是在個人加碼利率會分2、3段式調高，前期只償還「利息」，中期償還「本金+利息」，後期償還「剩餘本金」，每一階段的償還金額會逐步升高。
4. 抵利型
抵利型房貸特色：活儲帳戶存款可折抵本金，存款折抵部分不計算貸款利息
抵利型房貸最大的優點就是減少總利息的支出，存款產生的利息也能用於還款，並且帳戶金額越高，免利息的本金額度越高，不過需留意銀行的免息上限規定。此外，如果貸款期間臨時發生意外，仍然可以動用存款，保留資金的靈活運用。
5. 投資型
投資型房貸特色：已償還的本金可以再借出來周轉，隨借隨還，動用資金按日計息。
一般房貸還款後不可以動用本金，但投資型房貸可以將已償還本金轉為「循環額度」，讓貸款人靈活運用資金，不過利率較一般房貸高，務必要注意財務規劃，以免無法如期還款。
| 房屋貸款種類 | 適合條件 | 適用族群 |
|---|---|---|
| 指數型 | 市場出現降息趨勢 | 首購族、一般上班族 |
| 固定型 | 市場出現升息趨勢、擔心通膨或規劃慢慢還款的人 | 首購族、收入穩定的上班族 |
| 階梯型 | 前期還款能力較低 | 投資族、首購族 |
| 抵利型 | 高存款、手頭具備一定資金、想縮短還款期限的人 | 退休族、中高收入族群 |
| 理財型 | 有短期資金需求的人 | 企業主、投資族、中高階主管 |
（三）除了適合類型，首購族還有哪些房貸更優惠？
首購房屋貸款除了指數型、固定型、階梯型貸款外，目前我國政府針對青年購屋貸款的需求，提供「青年安心成家貸款」方案，貸款最高可達8成，額度最高800萬，還款期限最長30年，並有3年寬限期，幫助20歲以上青年減輕首次買房壓力。
此項貸款方案已經與8間合作銀行，適合目前名下沒有自有住宅，提醒一下，想要申請的人需要留意政府公告與申請期限喔！
房屋貸款利率試算好難？2個一定要懂的房屋貸款利息眉角
選擇房貸時，一定會考量利率高低，像是青年購屋貸款利率、公務員房屋貸款利率都比較優惠，但是只看房屋貸款利率做決定，很可能會讓你吃悶虧喔！這邊就帶你了解房屋貸款利率怎麼算，才能反應你最真實的經濟負擔。
（一）本金平均攤還 vs 本息平均攤還，房屋貸款計算公式比一比
本息平均攤還
每月繳款金額固定不變
又稱為「本利平均攤還」，將本金與預先算好的房屋貸款利息加在一起後，平均分攤於每個月，使每個月的償還金額都相同，不過，儘管金額看起來一樣，其實本金和利息佔比不同，前期利息佔比高，後期本金的佔比較高。
本息平均攤還的利息支出總額會比較高，但由於方便管理每月開銷，幫助財務規劃，也是目前最常見的貸款償還方式。
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本金平均攤還
每月繳款金額 = 固定本金 + 變動利息（由本金餘額計算）
本金平均在貸款期間償還，每期償還的本金均相同，但是隨著還款越多，尚未還清的本金越來越少，每期攤還的利息也會隨之降低。
整體來說，本金平均攤還的利息支出總額較低，但由於前期月付金的負擔比較大，需要留意自己的財務狀況是否能負擔這筆支出。
（二）房屋貸款計算秘訣：總費用年百分率（APR）
房貸除了要負擔本金和利息外，其實還要負擔其他的費用，例如銀行手續費、徵信作業費用、代書費、鑑價費、抵押權設定費等，其中光是銀行房貸的手續費就落在5,000-10,000元左右。
各式費用加總也佔據總支出的一定比例，如果只單純看利率，很容易就忽略一大筆支出，特別是對於首次買房的民眾，除了在乎首購房屋貸款利率的優惠，新手也要留意相關的辦理費用。
因此，相較於單純的銀行利率比較，建議可以改計算總費用年百分率（APR），就是將房屋貸款利息以及其他所有費用涵蓋在一起，平均分攤在貸款總期數之後，重新計算出來的實質年利率，比較能反應出實際的經濟負擔。
由於APR的房屋貸款試算公式比較複雜，建議可以善用網路上的房屋貸款試算器，快速比較比較喜歡的房貸方案，這樣更能用客觀的數據，選擇對你最適合、最有利的房貸方案喔！
哪個房屋銀行貸款最划算？3招輕鬆通過銀行審核！
房屋銀行貸款推薦方案很多，許多房貸利率最低都標榜1.71%起，為什麼有些人拿到的銀行房貸利率比較低，而有些人比較高呢？其實除了做各家銀行的房貸利率比較，我們也需要了解銀行的審核機制，才能得到比較優惠的利率喔！
【銀行房貸審核4大標準】
- 信用紀錄是否優良
- 有無穩定職業
- 有無財力證明
- 房產價值
銀行會根據這4大標準，審核每個人的條件，條件不同核貸率就不同，可以得到的利率也會有所差異，以下就教你3個小步驟，教你怎麼提高過審率。
（一）第1招：培養好的信用紀錄
如果過去曾經有卡費欠繳、貸款欠繳、信用卡預借現金等經歷，都 會在徵聯紀錄中留下紀錄，大大降低個人的信用評分，減少銀行貸款的意願，然而過與不及都不好，完全沒有信用紀錄的貸款小白，也會讓銀行難以評估個人信用，同樣也會影響核貸率。
對於一般上班族而言，累積良好信用的最簡單方式是長時間持有信用卡，並且養成準時繳卡費的好習慣，讓銀行知道你是擁有優質信用的客戶，也了解你有能力穩定還款，可以增加房貸審核的通過機率。
（二）第2招：選擇往來頻繁的銀行申貸
選擇房貸和信貸很像，可以先去平常有往來的銀行，例如薪轉戶、主要存款的帳戶等，查詢是否有優惠方案，許多銀行都會針對信用良好的舊戶提供不錯的優惠方案，甚至減少許多身分驗證流程喔！
（三）第3招：初步評估房屋的4個條件
銀行收到房貸申請時會注意房屋本身的條件，鑑定房屋本身是否有嚴重的問題，以降低銀行借貸的風險，如果條件不佳，除了利率會大大提升外，部分銀行甚至會婉拒房貸申請。以下就為大家整理4個高風險的房產條件：
1. 房屋地段不佳
- 附近是否有過多的嫌惡設施，例如高壓電塔、垃圾掩埋場等。
- 銀行會考量房屋是否處於黃金地段，以及附近地段的空屋率高不高。
2. 重大瑕疵房屋
- 海砂屋：含氯的海砂屋，鋼筋容易腐蝕，本身有結構安全的問題。
- 輻射屋：房屋鋼筋有輻射汙染，有健康方面的疑慮。
- 傾斜屋：建造時結構有問題，影響居住安危。
- 凶宅：未來比較難尋找下一個買家，銀行通常不予貸款。
3. 房屋坪數太小
- 坪數小於15坪的套房，通常也很難通過審核。
4. 屋齡過高
- 屋齡越高，銀行願意提供的貸款金額就會越少，甚至難以通過審核。
- 通常30年以上就會被定義為「老屋」，購買老屋自備款可能會提高，房貸利率也會比較高。
房屋貸款條件有限制嗎？房屋貸款流程怎麼跑？
（一）3個申請房屋貸款條件
- 申請人年齡須介於20-65歲，為民法上的完全行為能力人
- 申請人擁有良好的信用紀錄，並且未處於債務協商期間
- 申貸人擁有固定收入或相應的財務證明
（二）房屋貸款申請流程
Step 1 選擇合適方案
選擇適合的銀行申請，但是要注意千萬不要頻繁送件，以免留下太多徵聯紀錄，讓銀行誤會申請人有信用問題，除了會被提高利率外，還可能申請會遭到拒絕，因此，建議事前的功課和調查要做好，精準送件才是正解。
Step 2 房屋鑑價+條件審核
銀行收到申請後，就會前往房屋現場鑑價，針對房產條件、生活機能等進行評估，藉此評估申請人最高可以貸到的成數是多少。
接著，銀行還會審核申請人的財力證明文件，確認申請人的還款條件，並調查徵聯紀錄確保信用良好，之後就會根據申請人的狀況，決定核貸與否、利率及額度高低。
Step 3 照會對保+簽約
銀行通過申請後就會打電話照會，與申請人做最終的身分確認，建議回答時要誠實，所有問題一律如實回答，千萬不要看網路謠傳怎麼回答容易通過審核，照會沒有什麼捷徑，如果說謊反而可以引起法律問題。
之後就會正式與銀行簽約，這邊再次提醒大家，簽署任何法律文件應仔細閱讀，因為簽下去就必須負擔法律責任。
Step 5 抵押權設定
完成對保和簽約後，銀行就會對房屋進行「抵押權設定」，意思是如果未來債務人無法償還貸款，債權人（銀行）有權將房屋折價充抵債務。
想要設定抵押權需要持房屋權狀和土地權狀，至地政事務所辦理，通常抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍，例如房貸借了500萬，銀行就會將抵押權金額設定為600萬元。
Step 6 撥款
完成上面5個步驟後，銀行就會將款項撥入指定帳戶，之後申請人需要按時還款就沒問題了！
不想再當房貸小白？申請房貸注意這2點關鍵名詞！
對於房屋貸款不熟悉的人，可能在網路上調查資料時，常常會看到2個似懂非懂的名詞，分別為「寬限期」、「成數」，以下就為大家介紹！
- 房屋貸款寬限期
寬限期通常2-3年，這段期間內，貸款人可以只還利息不還本金，可以幫助貸款人減輕初期還款的壓力，像是買房初期想要裝潢，選擇寬限期就會有所幫助。
不過，大家要注意寬限期雖然會減輕前期壓力，但是會變相擠壓本金償還的時間，等於寬限期一結束，每個月的經濟負擔就會突然加重很多。
因此，寬限期並不適合所有人，建議選擇寬限期之前，先計算寬限期結束後的月付金，評估自己的經濟條件，才不會被每個月沉重的房貸追著跑。
- 房貸成數
房貸成數就是申請人向銀行申貸時，銀行願意提供的貸款金額佔房屋價值的比例，舉例來說，銀行鑑定房屋價值為500萬，房貸成數8成，表示銀行願意提供400萬的貸款額度。
如果房屋價值越高，銀行願意提供的成數就越高，而房貸成數決定了頭期款要準備多少，如果房貸成數不夠，可能會讓自備頭期款的壓力過大，進而影響買房計畫。
因此，建議想要提高房貸成數，要多方比較銀行方案，選擇幾間待遇最好的銀行申請鑑定，或是如果擔心亂槍打鳥會影響信用的話，推薦找貸款理財顧問，由專業人員評估，幫助你找出解套方式，買到心儀的物件！
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房屋貸款常見問題
Q：什麼是房屋貸款？
房屋貸款是指用建物擔保品去做抵押貸款，抵押擔保在銀行或是金融機構以取得一筆資金。
Q：房屋貸款申請需要哪些資料？
房屋貸款申請需要身份證明、收入證明、房屋購買合約（如果是買賣件才會有）、房屋估價報告等。
Q：房屋貸款利率是多少？
房屋貸款利率因銀行和貸款類型而異，有基準利率和挂牌利率，建議在申請前查詢具體利率。
Q：房屋貸款有什麼條件限制？
房屋貸款通常有收入要求、首付比例要求、信用記錄要求等。
Q：房屋貸款是否需要擔保？
是的，房屋貸款需要抵押房屋作為擔保。
Q：房屋貸款有哪些違約風險？
房屋貸款違約風險包括：繳款不足、信用問題、房價下跌等。
Q：房屋貸款有哪些還款方式？
房屋貸款的還款方式通常有等額本息和等額本金兩種。等額本息是每月還款金額相同，本金和利息比例逐漸變小。等額本金是每月還款金額中，本金額相同，利息逐漸減少。
Q：房屋貸款有哪些優點？
房屋貸款的優點包括：額度較大、利率較低、還款期限長、可提供穩定的住房環境。
Q：房屋貸款有哪些缺點？
房屋貸款的缺點包括：還款壓力大、需要提供擔保、違約風險高。
Q：房屋貸款的申請流程是什麼？
房屋貸款的申請流程通常包括：申請表格、提供資料、估價、徵信、審核、對保、設定、撥款。
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