房屋貸款好難懂?房貸申請全攻略!帶著你試算房貸利率

房屋貸款好難懂?房貸申請全攻略!帶著你試算房貸利率

2023-01-31更新

2022-10-17發佈

房屋貸款好難懂?房貸申請全攻略!帶著你試算房貸利率

房屋貸款好難懂?房貸申請全攻略!帶著你試算房貸利率
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# 房屋貸款

房屋貸款好複雜?房屋銀行貸款該選哪間?超多房屋貸款推薦方案,不知道該如何挑選?本文教你2個房屋貸款利率試算的方法!帶你了解房屋貸款利息怎麼算、房屋貸款流程怎麼跑,趕緊來看看!

房屋貸款知多少?一次搞懂房屋貸款種類怎麼分!

擁有溫馨的房子是許多人的夢想,為了實現夢想,許多會申請房屋貸款,但其實大部分的人並不知道,房屋貸款其實並不只有一種!以下就帶大家了解房屋貸款的分類,讓你不再是懵懂無知的房貸新手!

(一)房屋抵押貸款vs購屋貸款,哪裡不一樣?

當我們提到房屋貸款,其實並不知道是用來買房子的貸款,還是將房子當作抵押品借錢的貸款,其實依照用錢目的,我們可以將房屋貸款分為2種。

  • 房屋抵押貸款:將名下擁有的房產作為擔保品,向銀行或融資公司申請貸款,已經清償房貸可申辦原屋融資,未清償房貸則可以辦理房屋增貸、二胎房貸、房屋轉增貸。
  • 購屋貸款:由於購房的總價很高,一般人通常沒有足夠資金一次付清買房費用,因此將新購入的房屋作為擔保品,向銀行申貸,補上不足的資金。

(二)常見的5個購屋貸款種類

我們常說的房屋貸款其實指的是購房貸款,而常見的房屋貸款種類一共有5種,每一種房貸的利率計算方式不同,適合的族群也不同,以下就幫大家快速整理劃重點!

1. 指數型

指數型房貸利率=定儲利率指數+個人加碼利率

這是目前台灣普遍市面上最常見的房貸方案,定儲利率指數會參考國內10大銀行的一年期定儲利率平均值,而個人加碼利率則是由銀行評估申請人的收入、擔保品等條件。

除了各大銀行方案外,目前我國政府也針對公務員房屋貸款提供「築巢優利貸」,同樣屬於機動計息,貸款額度最高可達房屋鑑價的85%,適用於中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工。

2. 固定型

固定型房貸利率=固定利率指數(後期仍會浮動)

採取固定利率,每月繳固定金額,比較不受央行升息浮動的影響,目前台灣市面上比較少單純的固定型房貸,通常是前期採固定利率,後期利率仍然會跟著市場些微波動,但利息負擔不會增加太多。

3. 階梯型

階梯型房貸利率=定儲利率指數+個人加碼利率(3段式調高)

階梯型房貸的利率計算方式和指數型很相似,只是在個人加碼利率會分2、3段式調高,前期只償還「利息」,中期償還「本金+利息」,後期償還「剩餘本金」,每一階段的償還金額會逐步升高。

4. 抵利型

抵利型房貸特色:活儲帳戶存款可折抵本金,存款折抵部分不計算貸款利息

抵利型房貸最大的優點就是減少總利息的支出,存款產生的利息也能用於還款,並且帳戶金額越高,免利息的本金額度越高,不過需留意銀行的免息上限規定。此外,如果貸款期間臨時發生意外,仍然可以動用存款,保留資金的靈活運用。

5. 投資型

投資型房貸特色:已償還的本金可以再借出來周轉,隨借隨還,動用資金按日計息。

一般房貸還款後不可以動用本金,但投資型房貸可以將已償還本金轉為「循環額度」,讓貸款人靈活運用資金,不過利率較一般房貸高,務必要注意財務規劃,以免無法如期還款。

房屋貸款種類適合條件適用族群
指數型市場出現降息趨勢首購族、一般上班族
固定型市場出現升息趨勢、擔心通膨或規劃慢慢還款的人首購族、收入穩定的上班族
階梯型前期還款能力較低投資族、首購族
抵利型高存款、手頭具備一定資金、想縮短還款期限的人退休族、中高收入族群
理財型有短期資金需求的人企業主、投資族、中高階主管

(三)除了適合類型,首購族還有哪些房貸更優惠?

首購房屋貸款除了指數型、固定型、階梯型貸款外,目前我國政府針對青年購屋貸款的需求,提供「青年安心成家貸款」方案,貸款最高可達8成,額度最高800萬,還款期限最長30年,並有3年寬限期,幫助20歲以上青年減輕首次買房壓力。

此項貸款方案已經與8間合作銀行,適合目前名下沒有自有住宅,提醒一下,想要申請的人需要留意政府公告與申請期限喔!

房屋貸款利率試算好難?2個一定要懂的利息眉角

選擇房貸時,一定會考量利率高低,像是青年購屋貸款利率、公務員房屋貸款利率都比較優惠,但是只看房屋貸款利率做決定,很可能會讓你吃悶虧喔!這邊就帶你了解房屋貸款利率怎麼算,才能反應你最真實的經濟負擔。

(一)本金平均攤還 vs 本息平均攤還,房屋貸款計算公式比一比

本金平均攤還 vs 本息平均攤還

本息平均攤還

每月繳款金額固定不變

又稱為「本利平均攤還」,將本金與預先算好的利息加在一起後,平均分攤於每個月,使每個月的償還金額都相同,不過,儘管金額看起來一樣,其實本金和利息佔比不同,前期利息佔比高,後期本金的佔比較高。

本息平均攤還的利息支出總額會比較高,但由於方便管理每月開銷,幫助財務規劃,也是目前最常見的貸款償還方式。

本金平均攤還

每月繳款金額 = 固定本金 + 變動利息(由本金餘額計算)

本金平均在貸款期間償還,每期償還的本金均相同,但是隨著還款越多,尚未還清的本金越來越少,每期攤還的利息也會隨之降低。

整體來說,本金平均攤還的利息支出總額較低,但由於前期月付金的負擔比較大,需要留意自己的財務狀況是否能負擔這筆支出。

(二)房屋貸款計算秘訣:總費用年百分率(APR)

房貸除了要負擔本金和利息外,其實還要負擔其他的費用,例如銀行手續費、徵信作業費用、代書費、鑑價費、抵押權設定費等,其中光是銀行房貸的手續費就落在5,000-10,000元左右。

各式費用加總也佔據總支出的一定比例,如果只單純看利率,很容易就忽略一大筆支出,特別是對於首次買房的民眾,除了在乎首購房屋貸款利率的優惠,新手也要留意相關的辦理費用。

因此,相較於單純的銀行利率比較,建議可以改計算總費用年百分率(APR),就是將房屋貸款利息以及其他所有費用涵蓋在一起,平均分攤在貸款總期數之後,重新計算出來的實質年利率,比較能反應出實際的經濟負擔。

由於APR的房屋貸款試算公式比較複雜,建議可以善用網路上的房屋貸款試算器,快速比較比較喜歡的房貸方案,這樣更能用客觀的數據,選擇對你最適合、最有利的房貸方案喔!

哪個房屋銀行貸款最划算?3招輕鬆通過銀行審核!

房屋銀行貸款推薦方案很多,許多房貸利率最低都標榜1.71%起,為什麼有些人拿到的銀行房貸利率比較低,而有些人比較高呢?其實除了做各家銀行的房貸利率比較,我們也需要了解銀行的審核機制,才能得到比較優惠的利率喔!

【銀行房貸審核4大標準】

  1. 信用紀錄是否優良
  2. 有無穩定職業
  3. 有無財力證明
  4. 房產價值

銀行會根據這4大標準,審核每個人的條件,條件不同核貸率就不同,可以得到的利率也會有所差異,以下就教你3個小步驟,教你怎麼提高過審率。

(一)第1招:培養好的信用紀錄

如果過去曾經有卡費欠繳、貸款欠繳、信用卡預借現金等經歷,都會在徵聯紀錄中留下紀錄,大大降低個人的信用評分,減少銀行貸款的意願,然而過與不及都不好,完全沒有信用紀錄的貸款小白,也會讓銀行難以評估個人信用,同樣也會影響核貸率。

對於一般上班族而言,累積良好信用的最簡單方式是長時間持有信用卡,並且養成準時繳卡費的好習慣,讓銀行知道你是擁有優質信用的客戶,也了解你有能力穩定還款,可以增加房貸審核的通過機率。

(二)第2招:選擇往來頻繁的銀行申貸

選擇房貸和信貸很像,可以先去平常有往來的銀行,例如薪轉戶、主要存款的帳戶等,查詢是否有優惠方案,許多銀行都會針對信用良好的舊戶提供不錯的優惠方案,甚至減少許多身分驗證流程喔!

(三)第3招:初步評估房屋的4個條件

銀行收到房貸申請時會注意房屋本身的條件,鑑定房屋本身是否有嚴重的問題,以降低銀行借貸的風險,如果條件不佳,除了利率會大大提升外,部分銀行甚至會婉拒房貸申請。以下就為大家整理4個高風險的房產條件:

4個常見的高風險房屋鑑價條件

1. 房屋地段不佳

  • 附近是否有過多的嫌惡設施,例如高壓電塔、垃圾掩埋場等。
  • 銀行會考量房屋是否處於黃金地段,以及附近地段的空屋率高不高。

2. 重大瑕疵房屋

  • 海砂屋:含氯的海砂屋,鋼筋容易腐蝕,本身有結構安全的問題。
  • 輻射屋:房屋鋼筋有輻射汙染,有健康方面的疑慮。
  • 傾斜屋:建造時結構有問題,影響居住安危。
  • 凶宅:未來比較難尋找下一個買家,銀行通常不予貸款。

3. 房屋坪數太小

  • 坪數小於15坪的套房,通常也很難通過審核。

4. 屋齡過高

  • 屋齡越高,銀行願意提供的貸款金額就會越少,甚至難以通過審核。
  • 通常30年以上就會被定義為「老屋」,購買老屋自備款可能會提高,房貸利率也會比較高。

房屋貸款條件有限制嗎?房屋貸款流程怎麼跑?

(一)3個申請房屋貸款條件

  • 申請人年齡須介於20-65歲,為民法上的完全行為能力人
  • 申請人擁有良好的信用紀錄,並且未處於債務協商期間
  • 申貸人擁有固定收入或相應的財務證明

(二)房屋貸款申請流程

Step 1 選擇合適方案

選擇適合的銀行申請,但是要注意千萬不要頻繁送件,以免留下太多徵聯紀錄,讓銀行誤會申請人有信用問題,除了會被提高利率外,還可能申請會遭到拒絕,因此,建議事前的功課和調查要做好,精準送件才是正解。

Step 2 房屋鑑價+條件審核

銀行收到申請後,就會前往房屋現場鑑價,針對房產條件、生活機能等進行評估,藉此評估申請人最高可以貸到的成數是多少。

接著,銀行還會審核申請人的財力證明文件,確認申請人的還款條件,並調查徵聯紀錄確保信用良好,之後就會根據申請人的狀況,決定核貸與否、利率及額度高低。

Step 3 照會對保+簽約

銀行通過申請後就會打電話照會,與申請人做最終的身分確認,建議回答時要誠實,所有問題一律如實回答,千萬不要看網路謠傳怎麼回答容易通過審核,照會沒有什麼捷徑,如果說謊反而可以引起法律問題。

之後就會正式與銀行簽約,這邊再次提醒大家,簽署任何法律文件應仔細閱讀,因為簽下去就必須負擔法律責任。

Step 5 抵押權設定

完成對保和簽約後,銀行就會對房屋進行「抵押權設定」,意思是如果未來債務人無法償還貸款,債權人(銀行)有權將房屋折價充抵債務。

想要設定抵押權需要持房屋權狀和土地權狀,至地政事務所辦理,通常抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍,例如房貸借了500萬,銀行就會將抵押權金額設定為600萬元。

Step 6 撥款

完成上面5個步驟後,銀行就會將款項撥入指定帳戶,之後申請人需要按時還款就沒問題了!

不想再當房貸小白?申請房貸注意這2點關鍵名詞!

對於房屋貸款不熟悉的人,可能在網路上調查資料時,常常會看到2個似懂非懂的名詞,分別為「寬限期」、「成數」,以下就為大家介紹!

  • 房屋貸款寬限期

寬限期通常2-3年,這段期間內,貸款人可以只還利息不還本金,可以幫助貸款人減輕初期還款的壓力,像是買房初期想要裝潢,選擇寬限期就會有所幫助。

不過,大家要注意寬限期雖然會減輕前期壓力,但是會變相擠壓本金償還的時間,等於寬限期一結束,每個月的經濟負擔就會突然加重很多

因此,寬限期並不適合所有人,建議選擇寬限期之前,先計算寬限期結束後的月付金,評估自己的經濟條件,才不會被每個月沉重的房貸追著跑。

  • 房貸成數

房貸成數就是申請人向銀行申貸時,銀行願意提供的貸款金額佔房屋價值的比例,舉例來說,銀行鑑定房屋價值為500萬,房貸成數8成,表示銀行願意提供400萬的貸款額度。

如果房屋價值越高,銀行願意提供的成數就越高,而房貸成數決定了頭期款要準備多少,如果房貸成數不夠,可能會讓自備頭期款的壓力過大,進而影響買房計畫

因此,建議想要提高房貸成數,要多方比較銀行方案,選擇幾間待遇最好的銀行申請鑑定,或是如果擔心亂槍打鳥會影響信用的話,推薦找貸款理財顧問,由專業人員評估,幫助你找出解套方式,買到心儀的物件!

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房屋貸款常見問題

Q:什麼是房屋貸款?

房屋貸款是指銀行或金融機構給予購屋者購置房屋所需之貸款。

Q:房屋貸款申請需要哪些資料?

房屋貸款申請需要身份證明、收入證明、房屋購買合約、房屋估價報告等。

Q:房屋貸款利率是多少?

房屋貸款利率因銀行和貸款類型而異,有基準利率和挂牌利率,建議在申請前查詢具體利率。

Q:房屋貸款有什麼條件限制?

房屋貸款通常有收入要求、首付比例要求、信用記錄要求等。

Q:房屋貸款是否需要擔保?

是的,房屋貸款需要抵押房屋作為擔保。

Q:房屋貸款有哪些違約風險?

房屋貸款違約風險包括:繳款不足、信用問題、房價下跌等。

Q:房屋貸款有哪些還款方式?

房屋貸款的還款方式通常有等額本息和等額本金兩種。等額本息是每月還款金額相同,本金和利息比例逐漸變小。等額本金是每月還款金額中,本金額相同,利息逐漸減少。

Q:房屋貸款有哪些優點?

房屋貸款的優點包括:額度較大、利率較低、還款期限長、可提供穩定的住房環境。

Q:房屋貸款有哪些缺點?

房屋貸款的缺點包括:還款壓力大、需要提供擔保、違約風險高。

Q:房屋貸款的申請流程是什麼?

房屋貸款的申請流程通常包括:填寫申請表格、提供資料、審核、簽約、放款。

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