2024二胎房貸是什麼？盤點房屋二胎申請條件、利率、風險！

什麼是二胎房貸？房屋一二胎又是什麼意思？

房屋貸款已經很複雜了，但房子二胎又是什麼意思？感覺水很深，會不會很危險？其實二胎房貸屬於比較進階的資金周轉方式，確實有許多要注意的地方，以下就為大家詳細介紹！

（一）房屋二胎是什麼？

房屋二胎的「胎」來自日治時期不動產物權之一的「胎權」，類似於現在的抵押權。因此，二胎也稱為二順位房貸、次順位貸款。

房屋二胎意思是購買房屋已經借了房貸，設定第一順位的抵押權，再將同一棟房產抵押給另一間銀行或貸款公司，申請第二個房屋貸款。

由於第二順位的銀行或貸款公司承擔的風險較高，因此，二胎房屋貸款的利率通常比較高，適合「短期週轉」來使用，並且銀行的審核條件更為嚴格。

（二）一般房屋貸款vs二胎貸款，兩者差在哪？

二胎房貸利率怎麼算？房屋二胎可以貸多少？

上述提到二胎房貸的利率比較高，但是究竟高多少？主要提供二胎房貸的管道有2種，一個是銀行，另一個是民間貸款公司，但是哪個貸款管道利率比較低？各自的優缺點是什麼？這裡一次幫你比較清楚！

（一）銀行vs民間貸款公司，二胎房貸利率比較

銀行

銀行房屋二胎的利率比一般房貸高，這主要是因為銀行處於第二順位抵押權，也就是說如果未來房屋拍賣時，要等第一順位的房屋貸款清償後，第二順位的銀行才有錢拿，錢可能會收不回來，保障相對比較少。

由於銀行必須承擔較高的風險，目前僅10間銀行願意辦理二胎房貸，並且銀行的條件審核會更嚴格，很看重信用評分，成功核貸的機率不高。

普遍銀行二胎利率約落在3-14%之間，比一般房貸高，又比信用貸款和民間公司的二胎房貸略低一點，因此，有些人會將二胎房貸視為取代信用貸款的方式之一。

民間貸款公司

相較於上述的銀行，民間貸款公司通常審核標準較寬鬆，撥款速度更快，但是民間的房屋二胎利率會比銀行高。辦理二順位房貸的民間公司主要有2種，分別為融資公司、代書，以下就為大家介紹各自的特色。

融資公司

融資公司規模有分大小，上市的融資公司整體服務與銀行相似，規定較為嚴謹，比較不會出現上述問題，二胎利率範圍約在7-14%，二胎額度最高達500萬元，審核較為寬鬆，撥款速度更快。

代書

市面上代書二胎房貸的數量最多，但由於相關法律規範不夠嚴謹，普遍風險會更高，利率是三者之中最高，浮動範圍差距很大，落在18-36%之間，這樣的二胎利息並非一般人可以負擔。

此外，如果沒有謹慎篩選商譽優良的代書，有可能會找到高利貸集團，遇到暴力討債，讓人身安全陷入危險。

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（二）二胎額度最高多少？

二胎房貸額度與一般購屋房貸不同，多半會設定額度上限，貸款額度是根據房屋的殘餘價值、個人信用去做評估，通常民間二胎房屋額度會高於銀行的二胎房貸。

房屋二胎貸款額度＝抵押權設定金額－第1次貸款金額

📢房屋二胎試算示範：

假設購買市價1,000萬的房產，第一次房屋貸款成功貸到700萬元，而第一順位的抵押權設定金額通常為貸款金額的1.2倍，抵押權設定金額為840萬元。

如果在不需要重新房屋鑑價的情況下，房屋所有權人可以再次將房產抵押給貸款公司，貸款剩下的額度，即1,000萬元減掉840萬元，剩下的160萬元就是二胎房貸最高額度。

⏰這邊要注意，實務上很難在成功拿到一筆房貸後，立刻申請二胎房屋貸款，通常還是會等到寬限期結束後，繳滿本金1年以上，之後申請二胎房貸才比較不會被婉拒喔！

房屋二胎條件高嗎？什麼人需要申請二胎房貸？

走跳在社會上，難免會遇到臨時需要資金周轉的時候，但是借錢周轉的方法很多，確切哪些情況適合申請二胎房貸呢？以下就為大家一一說明！

（一）錢不夠只能選二胎房貸嗎？什麼人需要申請二順位房貸？

如果銀行提供貸款金額不足時，其實一共有4種方法可以選擇。

1. 信用貸款

申請人不需提供抵押品，銀行或是貸款公司會評估申請人的信用紀錄、還款能力，提供資金供借款人周轉，但是對於信用審核較為嚴格，利率較二胎房貸高。

2. 房屋增貸

先前成功申請到一筆房屋貸款，在償還一定比例的本金後，申請人能向同一間銀行或貸款公司，以同一棟房產作為抵押，再申請一筆房屋貸款，如果信用良好，還款紀錄優秀，就有機會貸到同樣優惠的利率貸款。

3. 房屋轉增貸

將原本的房屋貸款轉移到新的銀行，新的銀行會重新鑑價，提供更高額度的貸款，不過轉增貸的審核仍然會看信用紀錄，建議要評分要在600分以上，核貸率才會比較高。

4. 二胎房貸

手上已經有一筆房屋貸款，保留既有的房屋貸款，向第2間銀行或貸款公司，用同一棟房產作為抵押，申請第2筆貸款，利率介於信用貸款與房屋增貸之間。

適合的對象包含：

• 信用評分偏低：過往有輕微信用瑕疵、沒有任何信用紀錄，由於信用評分偏低，導致難以申請信用貸款，或信貸利率太高，這種情況就適合改申請二胎房貸。
• 負債比過高：負債比超過月收入22倍，無法申請信用貸款，也適合申請二胎房貸。
• 沒有薪資證明：沒有薪水證明、收入浮動、只收現金作為收入者，例如打零工、小攤販、自由業工作者等。
• 房屋增貸未通過：如果向同一間銀行申請增貸被拒絕、額度太低，也可以考慮轉而向另一間銀行申請二胎房貸。

（二）房子二胎條件有哪些？

二胎房貸條件可以分為共同必備條件，以及不同貸款管道的審核條件進行討論，以下會介紹最常見的銀行和融資公司審核條件，幫大家一次整理清楚！

【必備的二胎房貸條件】

• 申請人為中華民國國民身分，並且年齡介在20-65歲，為完全行為能力人。
• 手上擁有房產。
• 房屋仍然有殘值，具備增貸的空間。

【銀行二胎房貸條件】

由於債權清償的順序較低，銀行對於房子二胎條件審核會更加嚴格，為了減少申貸後無法還款的風險，大部分銀行都會要求屋主在寬待期結束後繳滿本金1年以上。因此，如果具備以下4項條件，就有很高的機率會被銀行婉拒。

容易無法通過銀行二胎房貸審核的條件：

• 收入不穩定或是不具備有效財力證明者。
• 近期已有成功增貸、轉增貸紀錄，或者負債比高於22倍者。
• 信用紀錄有疑慮，3個月內增加超過3筆聯徵紀錄，或曾有債務協商紀錄。
• 有詐騙犯罪紀錄被列為警示帳戶。

【融資公司二胎房貸條件】

相比銀行，融資公司的條件審核更為寬鬆，只要房產仍保有增貸空間，申請人不一定需要檢附收入證明，對於負債比、有無增貸也不會太要求，都可以順利申請二胎房貸，撥款速度也很快，部分公司提供7天內撥款的服務。

房屋二胎流程怎麼準備？文件準備、流程一次看懂

需要資金，卻很怕跑銀行、跑融資公司嗎？別擔心，這裡帶你了解實際流程，讓你去到現場時，不會腦袋空空被人牽著鼻子走，更能了解現場狀況！

（一）房屋二胎準備資料有哪些？

• 申請人身分證正本
• 個人印鑑章、印鑑證明
• 所得與財力證明
• 土地、建物所有權狀正本
• 土地登記申請書
• 抵押權設定契約書正、副本各1份

（二）二胎房貸申請流程

銀行的二胎房貸，辦理時間大約2週左右；融資公司二胎房貸則只要3-5天。

• 準備申請文件：備齊所有文件，向銀行或貸款公司提出二胎房貸申請。
• 估價：銀行或貸款公司，針對房屋現況評估價值，判斷是否有增貸空間。
• 審核：針對申請人的條件、房屋估價的審核結果，決定是否核貸，以及核定的利率、額度及還款期數等。
• 對保簽約：貸款核准後，申請人確認相關的貸款條件並且簽約。
• 抵押權設定：至地政機關設定第二順位抵押權。
• 撥款：之後會將核貸款項撥入申請人指定帳戶。

二胎房屋貸款注意什麼才安全？3個常見的房屋二胎陷阱

（一）陷阱1：代辦公司隨意送件

網路上出現許多號稱擁有特殊管道的行銷公司，可以無視信用紀錄，取得優惠利率與待遇，這其實多半是騙人的廣告話術，實際上許多業者只是隨意送件，亂槍打鳥，無法針對財務問題根本，提供有效的解決建議。

被隨意送件的後果，就是申請人平白無故增加徵聯紀錄，反而使得信用下降，導致後續申貸變得困難重重，根本做不到宣傳效果，並且送件失敗，消費者也不會收到退費，可以說是賠了夫人又折兵。

（二）陷阱2：超低利率可能是「月利率」

許多民間公司會以超低的利率吸引客戶，又標榜不綁約，乍看會以為很優惠，但標示的利率很可能是「月利率」，而非銀行的「年利率」，實際上必須要乘以12倍，換算成年利率才能算出實際的總額。

（三）陷阱3：小心非法貸款公司

許多非法的民間公司都會利用二順位房貸的名義，收取高利貸，甚至出現暴力討債的問題，但由於是非法營利，通常非法業者不敢到政府登記在案，因此沒有營業場所，如果遇到約你在咖啡廳、餐廳談合約的公司，一定要多加留意，以免落入陷阱。

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二胎房貸常見問題

Q：什麼是二胎房貸？

二胎房貸是指在已經有一筆房貸的情況下，再次申請房貸獲得資金的過程。

Q：二胎房貸的申請條件是什麼？

通常銀行會要求申請人具備一定的經濟實力，並且需要提供有效的收入證明和房產證明。

Q：二胎房貸的利率是否高於一般房貸？

通常二胎房貸的利率會高於一般房貸，但因銀行不同會有所差異。

Q：二胎房貸需要提供什麼文件？

通常需要提供身份證明、收入證明、房產證明、還款能力證明等文件。

Q：二胎房貸是否會影響還款能力？

如果申請人還款能力不足，可能會影響還款能力。因此建議在申請之前仔細考慮自己的經濟狀況。

Q：二胎房貸是否需要擔保人？

通常銀行會要求申請人提供擔保人，以確保還款能力。

Q：二胎房貸的還款期限是多久？

二胎房貸的還款期限通常為7-15年不等。

Q：二胎房貸是否可以用於購買二手房？

一般銀行都允許用二胎房貸購買二手房，但需要滿足更高的收入及還款能力要求。

Q：二胎房貸是否可以用於補貼貸款？

一般銀行都允許用二胎房貸補貼貸款，但需要滿足銀行的相關要求。

Q：申請二胎房貸是否需要繳納手續費？

通常銀行會收取一定的手續費，申請人需要繳納。建議在申請之前向銀行確認手續費的具體金額。

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