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2024-11-25更新
2025二胎房貸是什麼?盤點房屋二胎申請條件、利率、風險!
# 二胎房貸
2025年最新二胎房貸資訊看過來!不論是二胎貸款條件、房貸利率、額度、優缺點,都讓OK忠訓一次解析給你聽!想申辦低利率房屋二胎、二順位房貸卻不知道怎麼找嗎?就到專業顧問公司OK忠訓給你協助吧!
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什麼是二胎房貸?房屋一二胎又是什麼意思?
房屋貸款已經很複雜了,但房子二胎又是什麼意思?感覺水很深,會不會很危險?其實二胎房貸屬於比較進階的資金周轉方式,確實有許多要注意的地方,以下就為大家詳細介紹!
(一)房屋二胎是什麼?
房屋二胎的「胎」來自日治時期不動產物權之一的「胎權」,類似於現在的抵押權。因此,二胎也稱為二順位房貸、次順位貸款。
房屋二胎意思是購買房屋已經借了房貸,設定第一順位的抵押權,再將同一棟房產抵押給另一間銀行或貸款公司,申請第二個房屋貸款。
由於第二順位的銀行或貸款公司承擔的風險較高,因此,二胎房屋貸款的利率通常比較高,適合「短期週轉」來使用,並且銀行的審核條件更為嚴格。
(二)一般房屋貸款vs二胎貸款,兩者差在哪?
比較項目 | 房屋貸款 | 二胎房屋貸款 |
---|---|---|
擔保品 | 房屋 | 房屋 |
年利率 | 1-3%起 | 7-14%起 |
貸款額度 | 房屋市價5-8成(依照房屋條件鑑價) | 最高500萬(依照房屋的殘值估價) |
還款年限 | 20-30年 | 7-15年 |
特色 |
二胎房貸利率怎麼算?房屋二胎可以貸多少?
上述提到二胎房貸的利率比較高,但是究竟高多少?主要提供二胎房貸的管道有2種,一個是銀行,另一個是民間貸款公司,但是哪個貸款管道利率比較低?各自的優缺點是什麼?這裡一次幫你比較清楚!
(一)銀行vs民間貸款公司,二胎房貸利率比較
銀行
銀行房屋二胎的利率比一般房貸高,這主要是因為銀行處於第二順位抵押權,也就是說如果未來房屋拍賣時,要等第一順位的房屋貸款清償後,第二順位的銀行才有錢拿,錢可能會收不回來,保障相對比較少。
由於銀行必須承擔較高的風險,目前僅10間銀行願意辦理二胎房貸,並且銀行的條件審核會更嚴格,很看重信用評分,成功核貸的機率不高。
普遍銀行二胎利率約落在3-14%之間,比一般房貸高,又比信用貸款和民間公司的二胎房貸略低一點,因此,有些人會將二胎房貸視為取代信用貸款的方式之一。
民間貸款公司
相較於上述的銀行 ,民間貸款公司通常審核標準較寬鬆,撥款速度更快,但是民間的房屋二胎利率會比銀行高。辦理二順位房貸的民間公司主要有2種,分別為融資公司、代書,以下就為大家介紹各自的特色。
融資公司
融資公司規模有分大小,上市的融資公司整體服務與銀行相似,規定較為嚴謹,比較不會出現上述問題,二胎利率範圍約在7-14%,二胎額度最高達500萬元,審核較為寬鬆,撥款速度更快。
代書
市面上代書二胎房貸的數量最多,但由於相關法律規範不夠嚴謹,普遍風險會更高,利率是三者之中最高,浮動範圍差距很大,落在18-36%之間,這樣的二胎利息並非一般人可以負擔。
此外,如果沒有謹慎篩選商譽優良的代書,有可能會找到高利貸集團,遇到暴力討債,讓人身安全陷入危險。
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(二)二胎額度最高多少?
二胎房貸額度與一般購屋房貸不同,多半會設定額度上限,貸款額度是根據房屋的殘餘價值、個人信用去做評估,通常民間二胎房屋額度會高於銀行的二胎房貸。
房屋二胎貸款額度=抵押權設定金額-第1次貸款金額
📢房屋二胎試算示範:
假設購買市價1,000萬的房產,第一次房屋貸款成功貸到700萬元,而第一順位的抵押權設定金額通常為貸款金額的1.2倍,抵押權設定金額為840萬 元。
如果在不需要重新房屋鑑價的情況下,房屋所有權人可以再次將房產抵押給貸款公司,貸款剩下的額度,即1,000萬元減掉840萬元,剩下的160萬元就是二胎房貸最高額度。
⏰這邊要注意,實務上很難在成功拿到一筆房貸後,立刻申請二胎房屋貸款,通常還是會等到寬限期結束後,繳滿本金1年以上,之後申請二胎房貸才比較不會被婉拒喔!
房屋二胎條件高嗎?什麼人需要申請二胎房貸?
走跳在社會上,難免會遇到臨時需要資金周轉的時候,但是借錢周轉的方法很多,確切哪些情況適合申請二胎房貸呢?以下就為大家一一說明!
(一)錢不夠只能選二胎房貸嗎?什麼人需要申請二順位房貸?
如果銀行提供貸款金額不足時,其實一共有4種方法可以選擇。
1. 信用貸款
申請人不需提供抵押品,銀行或是貸款公司會評估申請人的信用紀錄、還款能力,提供資金供借款人周轉,但是對於信用審核較為嚴格,利率較二胎房貸高。
2. 房屋增貸
先前成功申請到一筆房屋貸款,在償還一定比例的本金後,申請人能向同一間銀行或貸款公司,以同一棟房產作為抵押,再申請一筆房屋貸款,如果信用良好,還款紀錄優秀,就有機會貸到同樣優惠的利率貸款。
3. 房屋轉增貸
將原本的房屋貸款轉移到新的銀行,新的銀行會重新鑑價,提供更高額度的貸款,不過轉增貸的審核仍然會看信用紀錄,建議要評分要在600分以上,核貸率才會比較高。
4. 二胎房貸
手上已經有一筆房屋貸款,保留既有的房屋貸款,向第2間銀行或貸款公司,用同一棟房產作為抵押,申請第2筆貸款,利率介於信用貸款與房屋增貸之間。
適合的對象包含:
- 信用評分偏低:過往有輕微信用瑕疵、沒有任何信用紀錄,由於信用評分偏低,導致難以申請信用貸款,或信貸利率太高,這種情況就適合改申請二胎房貸。
- 負債比過高:負債比超過月收入22倍,無法申請信用貸款,也適合申請二胎房貸。
- 沒有薪資證明:沒有薪水證明、收入浮動、只收現金作為收入者,例如打零工、小攤販、自由業工作者等。
- 房屋增貸未通過:如果向同一間銀行申請增貸被拒絕、額度太低,也可以考慮轉而向另一間銀行申請二胎房貸。
(二)房子二胎條件有哪些?
二胎房貸條件可以分為共同必備條件,以及不同貸款管道的審核條件進行討論,以下會介紹最常見的銀行和融資公司審核條件,幫大家一次整理清楚!
【必備的二胎房貸條件】
- 申請人為中華民國國民身分,並且年齡介在20-65歲,為完全行為能力人。
- 手上擁有房產。
- 房屋仍然有殘值,具備增貸的空間。
【銀行二胎房貸條件】
由於債權清償的順序較低,銀 行對於房子二胎條件審核會更加嚴格,為了減少申貸後無法還款的風險,大部分銀行都會要求屋主在寬待期結束後繳滿本金1年以上。因此,如果具備以下4項條件,就有很高的機率會被銀行婉拒。
容易無法通過銀行二胎房貸審核的條件:
- 收入不穩定或是不具備有效財力證明者。
- 近期已有成功增貸、轉增貸紀錄,或者負債比高於22倍者。
- 信用紀錄有疑慮,3個月內增加超過3筆聯徵紀錄,或曾有債務協商紀錄。
- 有詐騙犯罪紀錄被列為警示帳戶。
【融資公司二胎房貸條件】
相比銀行,融資公司的條件審核更為寬鬆,只要房產仍保有增貸空間,申請人不一定需要檢附收入證明,對於負債比、有無增貸也不會太要求,都可以順利申請二胎房貸,撥款速度也很快,部分公司提供7天內撥款的服務。
房屋二胎流程怎麼準備?文件準備、流程一次看懂
需要資金,卻很怕跑銀行、跑融資公司嗎?別擔心,這裡帶你了解實際流程,讓你去到現場時,不會腦袋空空被人牽著鼻子走,更能了解現場狀況!
(一)房屋二胎準備資料有哪些?
- 申請人身分證正本
- 個人印鑑章、印鑑證明
- 所得與財力證明
- 土地、建物所有權狀正本
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書正、副本各1份